Nel panorama contrattuale della locazione abitativa, una delle clausole più discusse è quella che vieta al conduttore di ospitare persone estranee al nucleo familiare, anche in maniera non temporanea. Questo tipo di divieto, spesso corredato dalla minaccia di risoluzione automatica del contratto, solleva importanti dubbi di legittimità costituzionale e di conformità con norme imperative.
Il divieto di ospitalità nei contratti di locazione: una clausola controversa
Molti contratti di affitto contengono una clausola che proibisce al conduttore di ospitare terze persone, salvo quelle presenti nel nucleo anagrafico dichiarato alla stipula. Talvolta, questa clausola è rafforzata da sanzioni contrattuali, come la risoluzione per inadempimento.
Tuttavia, la validità di tale clausola è oggetto di discussione, specialmente in rapporto ai diritti fondamentali della persona.
I diritti costituzionali coinvolti
Secondo la Costituzione Italiana, articoli 2, 14, 29 e 30, ogni cittadino ha diritto alla vita privata e familiare, alla solidarietà sociale e alla libertà di scelta nei rapporti personali.
Articolo 2 della Costituzione
Riconosce e garantisce i diritti inviolabili dell’uomo, imponendo doveri di solidarietà sociale. Da questo deriva la legittimità dell’atto di accogliere amici, partner o familiari, anche se non registrati anagraficamente.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione si è espressa in più occasioni sull’illegittimità delle clausole che vietano l’ospitalità non temporanea:
Cass. civ. sez. III, n. 14343/2009
Dichiara nulla la clausola che vieta l’ospitalità, perché viola i doveri di solidarietà e i diritti costituzionali.Cass. civ. sez. III, n. 9931/2012
Ribadisce che l’ospitalità non è sublocazione, quindi non viola automaticamente il contratto.Cass. civ. sez. III, n. 19808/2024
Precisa che la presenza abituale di terzi non configura violazione, se non c’è trasferimento del godimento dell’immobile.Differenza tra ospitalità e sublocazione
Uno degli elementi chiave del dibattito è la distinzione tra ospitalità e sublocazione.
Ospitalità
Atto gratuito
Temporaneo o abituale
Non modifica i termini del contratto
Non genera diritti di godimento autonomo
Sublocazione
Comporta un compenso
Richiede autorizzazione del locatore
Trasferisce diritti reali o personali sull’immobile
Può giustificare la risoluzione del contratto
Ospitalità di cittadini stranieri: obblighi legali
Quando l’ospite è un cittadino extracomunitario, si applicano le disposizioni dell’art. 7 del D.Lgs. n. 286/1998 (Testo Unico sull’Immigrazione).
Obblighi previsti:
Comunicazione obbligatoria alla Questura entro 48 ore
Indicazione di:
Generalità dell’ospite
Luogo dell’ospitalità
Durata presumibile
Sanzioni:
In caso di omissione, si applicano sanzioni amministrative e penali
Tuttavia, non incide sulla legittimità civilistica dell’ospitalità
Nullità delle clausole di divieto assoluto di ospitalità
Secondo l’art. 1418 del Codice Civile, le clausole che violano norme imperative o diritti costituzionali sono nulle.
Principi ribaditi:
Il conduttore può ospitare terzi, salvo che:
Si dimostri una modifica dell’uso dell’immobile
Ci sia un pregiudizio concreto al locatore
Focus sulla locazione transitoria e obblighi informativi
In caso di locazione transitoria, l’ospitalità è legittima se non altera la natura temporanea del contratto.
Clausole che impongono informazione al locatore:
Non sono a priori nulle, ma devono essere:
Proporzionate
Non lesive della privacy
Coerenti con il legittimo interesse del locatore
Conclusione
Il divieto assoluto di ospitalità nei contratti di locazione è giuridicamente infondato, in quanto:
Contrasta con diritti costituzionali
È stato più volte dichiarato nullo dalla Corte di Cassazione
Non distingue tra ospitalità legittima e sublocazione abusiva
Tuttavia, l’interprete deve valutare caso per caso, considerando:
L’uso effettivo dell’immobile
L’assenza di lucro
Il rispetto degli obblighi di legge, specialmente per ospiti stranieri
presidente Centro Studi Unioncasa