Caro mutui: come sopravvivere alle vessazioni delle banche

Caro mutui: come sopravvivere alle vessazioni delle banche

Gli aumenti dei costi stanno colpendo ogni aspetto della vita quotidiana: dalle bollette al supermercato, fino alla benzina. Tuttavia, le difficoltà maggiori per le famiglie derivano principalmente dai mutui a tasso variabile.

L’impatto degli aumenti dei tassi sui mutui

In questi tempi di incertezza economica, la decisione della Banca Centrale Europea (BCE) di alzare i tassi ha avuto un impatto significativo. Questo ha reso l’accesso al credito più difficile, ma anche chi ha già un mutuo ha dovuto affrontare gravi conseguenze. Per chi ha un mutuo a tasso variabile, il rincaro è stato particolarmente evidente.

Ad esempio, un mutuo a lunga durata, come quello di 30 anni acceso nel 2021, ha visto la rata quasi raddoppiata. Inoltre, una parte consistente della rata attuale va agli interessi, anziché al capitale, come accadeva in passato. Questo ha messo molte famiglie e imprese sotto forte stress economico, rendendo difficile sostenere l’onere del mutuo.

Soluzioni per ridurre l’impatto del mutuo

In questo contesto, esistono alcune soluzioni per abbassare l’impatto della rata. Vediamole nel dettaglio.

1. Rinegoziare il mutuo con la propria banca

Una prima opzione consiste nel rinegoziare il mutuo con la propria banca. Chiedendo di abbassare la rata e allungare la durata del mutuo, si può ottenere una soluzione più sostenibile nel breve periodo. Tuttavia, va ricordato che l’allungamento della durata comporta un incremento degli interessi e l’aumento dell’importo complessivo del mutuo.

2. Surroga del mutuo

Un’altra possibilità è la surroga del mutuo. Questa soluzione consente di rinegoziare un nuovo mutuo a tassi più vantaggiosi con un’altra banca. Tuttavia, è importante fare attenzione, poiché si tratta di un nuovo mutuo a tutti gli effetti. La nuova banca valuterà l’immobile e, se il suo valore è diminuito, potrebbe anche rifiutare la surroga. Inoltre, la surroga implica costi che vanno considerati, mentre la rinegoziazione con la banca attuale, tutelata dalla legge di bilancio, non ha spese.

Altri mezzi di tutela per le famiglie

In caso di difficoltà con il pagamento del mutuo, anche in presenza di azioni legali da parte della banca, esistono altri strumenti di tutela più efficaci.

3. La perizia econometrica

Un altro strumento utile è la perizia econometrica. Questa analisi permette di ricalcolare il saldo del mutuo e scoprire eventuali anomalie, come l’usura o il pagamento di interessi indebiti. La perizia econometrica ha diversi obiettivi:

• Determinare il saldo reale del mutuo al netto degli importi illegittimi.
• Identificare le irregolarità applicate dalla banca.
• Calcolare l’usura e l’anatocismo.
• Avviare trattative di saldo e stralcio con la banca.
• Opporsi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca.
• Evitare che la casa vada all’asta.

L’usura e l’anatocismo nei mutui

Nel caso di un mutuo, esistono due problematiche principali che possono emergere durante la valutazione di una perizia econometrica: l’usura e l’anatocismo.

4. Usura nel mutuo

L’usura si verifica quando il tasso d’interesse applicato supera il tasso effettivo globale medio fissato dal Ministero dello Sviluppo Economico (MISE). Se si riscontra usura, è possibile presentare una denuncia per usura, con esiti positivi in molti casi.

5. Indeterminatezza del tasso di interesse

Un altro caso riguarda l’indeterminatezza del tasso applicato al mutuo. Quando il tasso di interesse non è chiaro e presenta voci occulte non approvate al momento della firma, si parla di una grave forma di truffa. Questo tipo di comportamento bancario comporta il pagamento di somme che il cliente non poteva conoscere, e che la banca non avrebbe dovuto ricevere.

6. Mutuo alla francese e anatocismo

Il mutuo alla francese è una forma di finanziamento comune, ma presenta degli svantaggi, come la minor convenienza nell’estinzione anticipata del prestito. Un altro rischio è l’anatocismo, ossia la produzione di interessi su interessi già capitalizzati. Sebbene le sentenze recenti abbiano limitato questo fenomeno, nel mutuo alla francese è ancora possibile.

7. Clausole vessatorie nei mutui a tasso variabile

Un’altra problematicità riguarda le clausole vessatorie, come il “tasso floor”. Questo tipo di clausola impedisce al tasso di scendere sotto una certa soglia, proteggendo la banca, ma non i consumatori. Una sentenza recente della Corte di Appello di Milano ha riconosciuto la vessatorietà della clausola floor, ordinando la restituzione degli interessi pagati in eccesso dai consumatori.

8. Fideiussioni bancarie e vizi di forma

Infine, molte persone si trovano in difficoltà a causa di vizi di forma nelle fideiussioni bancarie, spesso firmate da genitori a favore dei propri figli. Tali vizi possono portare all’annullamento della fideiussione e all’eventuale invalidazione dell’atto giudiziario collegato. Spesso, le fideiussioni bancarie presentano prescrizioni e vizi di forma che possono essere opposti dalla parte contraente.

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Conclusioni

In conclusione, esistono diverse opzioni per affrontare la crisi dei mutui e proteggersi dalle vessazioni delle banche. La rinegoziazione, la surroga e la perizia econometrica sono strumenti utili per difendersi e ridurre l’impatto economico di queste difficoltà. È fondamentale conoscere i propri diritti e prendere misure per proteggere il proprio patrimonio e la propria casa.