Domande Frequenti
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In quanto tempo date l'asseverazione ai contratti a canone concordato?
In tempi molto rapidi, dal momento in cui si consegna il contratto anche in una giornata lavorativa, o su appuntamento, nella stessa giornata.
Quali sono i vantaggi del contratto a canone concordato?
Sono le agevolazioni fiscali a rendere particolarmente vantaggiosi i contratti d’affitto a canone concordato. Per questa tipologia di contratti, è possibile optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10 per cento, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di bollo o di registro.
La ritinteggiatura delle pareti è un obbligo del conduttore?
qualora nel contratto manchi una specifica pattuizione in merito, non ci sarà nessun obbligo di ritinteggiare in capo al conduttore. Qualora, invece, il contratto di locazione “non agevolata” preveda tale clausola, si deve ritenere onere dell’inquilino provvedere al ripristino della situazione originaria delle pareti.
Il contratto transitorio è rinnovabile?
Il contratto di locazione transitorio può essere della durata massima di 18 mesi, e alla scadenza di tale periodo lo stesso cessa automaticamente senza possibilità di prevedere un rinnovo tacito, per tanto nel caso in cui permanga l’esigenza transitoria, sarà opportuna la stipula di un nuovo contratto.
Quali sono le tipologie dei contratti a canone concordato?
Le norme sulle locazioni stabiliscono TRE tipologie di contratto a canone concordato:
• contratto di locazione abitativa: non può avere durata inferiore a tre anni, alla prima scadenza si rinnova di due anni, salvo disdetta;
• contratto per studenti: ha durata da sei mesi a tre anni, è rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta;
• contratto transitorio: ha durata non superiore a diciotto mesi e non è rinnovabile.
Per un contratto concordato i valori del canone vengono stabiliti a livello comunale tramite specifici accordi tra le parti sociali.
Quali vantaggi offre un contratto a canone concordato per il proprietario?
Il proprietario può beneficiare di agevolazioni fiscali, come una riduzione dell’IMU e una tassazione agevolata sui redditi derivanti dall’affitto, spesso con una cedolare secca al 10%.
Cos'è un contratto di locazione a canone concordato?
È un tipo di contratto di affitto dove l’importo del canone è stabilito secondo accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini, al fine di mantenere i canoni di affitto competitivi rispetto al mercato libero e offre la possibilità di durate differenti in base alla tipologia di contratto.
Qual è la durata minima di un contratto a canone concordato?
La durata minima standard è di 3 anni, con un rinnovo automatico di altri 2 anni (contratto 3+2), nel caso di contratto transitorio è di 1 mese, nel caso di contratto per studenti è di 6 mesi.
Quali vantaggi offre un contratto a canone concordato per l'inquilino?
L’inquilino paga un affitto più basso rispetto al mercato e ha una maggiore stabilità contrattuale, con durate prefissate e minori rischi di aumenti improvvisi del canone. Inoltre in base alla sua condizione reddituale può ottenere ulteriori sgravi.
Cosa succede in caso di morosità dell'inquilino?
n caso di morosità, il proprietario può inviare una richiesta formale di pagamento e, se il problema persiste, avviare la procedura di sfratto.
È possibile prorogare un contratto a canone concordato?
Sì, il contratto può essere prorogato previo accordo tra le parti e nel rispetto delle condizioni previste dall’accordo territoriale. Fa eccezione il contratto transitorio che cessa automaticamente alla scadenza.
Quali sono le responsabilità dell'inquilino in un contratto a canone concordato?
L’inquilino deve usare l’immobile con cura, pagare l’affitto nei termini stabiliti e rispettare le clausole del contratto, mantenendo l’immobile in buone condizioni.
Quali sono le sanzioni per chi non rispetta le clausole di un contratto a canone concordato?
Le sanzioni possono includere la risoluzione del contratto, il risarcimento dei danni e, in alcuni casi, penali pecuniarie.
È possibile prorogare un contratto a canone concordato?
Sì, il contratto può essere prorogato previo accordo tra le parti e nel rispetto delle condizioni previste dall’accordo territoriale. Fa eccezione il contratto transitorio che cessa automaticamente alla scadenza.
Qual è il ruolo delle associazioni dei proprietari e degli inquilini nei contratti a canone concordato?
Le associazioni dei proprietari e degli inquilini negoziano e stabiliscono gli accordi territoriali che definiscono i canoni di affitto, le condizioni contrattuali e le modalità di calcolo del canone concordato. Successivamente verificano con un’attestazione di conformità che il contratto sia conforme all’accordo locale di riferimento.
Quali sono i requisiti per stipulare un contratto a canone concordato?
Per stipulare un contratto a canone concordato, l’immobile deve essere situato in un Comune ad alta tensione abitativa o in un Comune che abbia stipulato accordi territoriali.
Inoltre, sia il locatore che l’inquilino devono rispettare le condizioni previste dagli accordi locali.
Come si calcola l'adeguamento del canone in un contratto a canone concordato?
Gli adeguamenti del canone seguono le regole stabilite negli accordi territoriali.
Cosa deve contenere un contratto di locazione a canone concordato?
Il contratto deve includere:
I dati delle parti (locatore e inquilino)
La descrizione dell’immobile
L’importo del canone concordato
La durata del contratto
Le modalità di pagamento del canone
Le condizioni di rinnovo e risoluzione.
È possibile stipulare un contratto a canone concordato per un immobile arredato?
Sì, è possibile stipulare un contratto a canone concordato anche per un immobile arredato, purché siano rispettate le condizioni e i canoni stabiliti negli accordi territoriali.
Quali sono le spese a carico del locatore in un contratto a canone concordato?
Il locatore è generalmente responsabile delle spese straordinarie di manutenzione, come riparazioni strutturali o sostituzioni di impianti, e delle imposte sull’immobile.
Quali sono le spese a carico dell'inquilino in un contratto a canone concordato?
Le spese a carico dell’inquilino possono includere le utenze (acqua, luce, gas), le spese condominiali ordinarie ed eventuali costi per manutenzioni ordinarie, come stabilito nel contratto.
Cosa succede se il locatore vuole vendere l'immobile durante la durata del contratto?
Il contratto di locazione resta valido anche se l’immobile viene venduto. Il nuovo proprietario subentra nei diritti e doveri del locatore fino alla scadenza del contratto.
Quali agevolazioni fiscali possono ottenere gli inquilini con un contratto a canone concordato?
Gli inquilini possono beneficiare di detrazioni fiscali sul reddito dichiarato, che variano in base alla situazione personale e al reddito complessivo, come previsto dalla legge finanziaria vigente.
Come si effettua la disdetta di un contratto a canone concordato?
La disdetta deve essere comunicata per iscritto, rispettando i termini di preavviso stabiliti nel contratto, che solitamente sono di 6 mesi per il locatore e di 3 mesi per l’inquilino.
Milano Abitare e il comune di Milano hanno dapprima sostenuto che l’accordo sottoscritto da alcune Associazioni di categoria tra cui Unioncasa non avesse valore legale, poi hanno rettificato dicendo che non avrebbe potuto beneficiare delle agevolazioni locali, perché non riconosciuto dal Comune, ma è legittima questa presa di posizione?
Sentenza del TAR Lombardia (Numero di registro generale 2366 del 2023)
Parti coinvolte:
• Ricorrenti: Associazione Nazionale Unioncasa, Confabitare – Associazione Proprietari Immobiliari, Feder.Casa Provinciale Milano, Assocasa Lombardia.
• Resistente: Comune di Milano.
• Intervenuto: Uniat Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio.
Oggetto del ricorso:
• Annullamento della Determinazione Dirigenziale del Comune di Milano (atto n. DD 7501 dell’11 settembre 2023) nella parte in cui esclude l’accordo territoriale sottoscritto il 12 giugno 2023 dalle Associazioni Assocasa, Feder.casa Lombardia, Confabitare e Unioncasa, dall’applicazione dell’aliquota agevolata IMU e dall’accesso ai contributi economici erogati dal Comune tramite l’agenzia “Milano Abitare”.
Motivi del ricorso:
1. Violazione della normativa vigente: Le associazioni ricorrenti sostengono che il Comune di Milano non ha rispettato gli articoli 2 e 4 della legge 431/1998 e il DM 16 gennaio 2017, che disciplinano gli accordi territoriali per i canoni concordati. Secondo loro, il Comune non può escludere un accordo validamente raggiunto dalle agevolazioni fiscali previste dalla legge.
2. Difetto di motivazione e sviamento di potere: Il provvedimento del Comune è ritenuto privo di motivazione adeguata e basato su un’interpretazione erronea della normativa, con un’evidente deviazione dal corretto esercizio del potere amministrativo.
Decisione del TAR Lombardia:
• Accoglimento del ricorso: La sentenza accoglie il ricorso delle associazioni ricorrenti, annullando la parte della Determinazione Dirigenziale del Comune di Milano che esclude l’accordo sottoscritto dalle associazioni ricorrenti dalle agevolazioni fiscali.
• Ruolo del Comune: Il TAR Lombardia chiarisce che il ruolo del Comune è limitato a promuovere la trattativa tra le associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini e a dare pubblicità agli accordi raggiunti. Il Comune non ha il potere di approvare, influire o stabilire gli accordi territoriali, che sono di esclusiva competenza delle parti sociali.
• Validità di più accordi: La sentenza conferma che possono esistere più accordi territoriali validi nello stesso Comune, purché rispettino i criteri stabiliti dalla normativa vigente (legge 431/1998 e DM 16 gennaio 2017).
Riferimenti normativi:
• Legge 431/1998: Regola la stipula e il rinnovo dei contratti di locazione a canone concordato.
• DM 16 gennaio 2017: Stabilisce i criteri generali per la realizzazione degli accordi locali per i contratti di locazione a canone concordato.
Conclusioni:
La sentenza del TAR Lombardia ribadisce che i Comuni non possono influire sugli accordi territoriali per i canoni concordati, che devono essere negoziati e stabiliti dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. I Comuni devono limitarsi a promuovere le trattative e a dare pubblicità agli accordi raggiunti, senza interferire con il contenuto degli stessi.
Questa sentenza ha quindi annullato la determinazione del Comune di Milano che escludeva uno degli accordi territoriali dalle agevolazioni fiscali, confermando la validità e l’equità della normativa in vigore.
Come posso verificare se un immobile ha vincoli o ipoteche prima di acquistarlo?
Puoi richiedere una visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate o tramite un notaio per verificare la presenza di vincoli o ipoteche sull’immobile.
Quali documenti sono necessari per vendere il mio immobile?
Sono necessari l’atto di proprietà, la visura catastale, il certificato di abitabilità, il certificato energetico (APE), e eventuali documenti relativi a ristrutturazioni e conformità impiantistica.
Che cos'è il contratto transitorio?
È un contratto di affitto a breve termine, con una durata massima di 18 mesi, pensato per esigenze temporanee come trasferimenti di lavoro o altre situazioni specifiche.
Come posso calcolare la rendita catastale del mio immobile?
La rendita catastale si calcola moltiplicando il numero di vani catastali per il coefficiente di categoria catastale. Puoi trovare queste informazioni nella visura catastale del tuo immobile.
Che cos'è il contratto per studenti universitari?
È un contratto pensato per gli studenti universitari fuori sede, con una durata che può variare da 6 a 36 mesi, spesso con condizioni specifiche legate al percorso di studi.
Come viene calcolato il canone concordato?
Il canone viene determinato in base a parametri stabiliti da accordi locali, che tengono conto di fattori come la zona, le dimensioni dell’immobile, le condizioni interne e i servizi disponibili.
Quali documenti sono necessari per stipulare un contratto a canone concordato?
Sono necessari:
Certificato di abitabilità dell’immobile
Attestato di prestazione energetica (APE)
Copia dell’accordo territoriale che definisce i canoni
Documenti di identità delle parti.
È possibile modificare il canone durante la durata del contratto?
No, il canone concordato non può essere modificato durante la durata del contratto, salvo eventuale diversa disposizione prevista dall’accordo territoriale.
Chi deve registrare il contratto di locazione?
La registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è obbligatoria e può essere effettuata sia dal proprietario che dall’inquilino, entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione delle parti.
Ci sono incentivi fiscali per chi opta per la cedolare secca su un contratto a canone concordato?
Sì, la cedolare secca prevede una tassazione agevolata al 10% sul reddito da locazione, anziché il 21% o le aliquote IRPEF ordinarie.
Cosa succede se il contratto a canone concordato non viene registrato?
Se il contratto non viene registrato, è considerato nullo e il proprietario può essere soggetto a sanzioni fiscali, oltre alla perdita delle agevolazioni fiscali.
È possibile subaffittare un immobile con contratto a canone concordato?
Il subaffitto è possibile solo se espressamente previsto e autorizzato nel contratto di locazione originale.
Come si risolve un contratto a canone concordato?
La risoluzione può avvenire:
Per scadenza naturale del contratto
Per mutuo consenso tra le parti
Per inadempimento contrattuale (ad esempio, mancato pagamento dell’affitto).
Nel caso di contratto transitorio automaticamente alla scadenza.
In quanto tempo date l'asseverazione ai contratti a canone concordato?
In tempi molto rapidi, dal momento in cui si consegna il contratto anche in una giornata lavorativa, o su appuntamento, nella stessa giornata.
Come posso verificare se un immobile ha vincoli o ipoteche prima di acquistarlo?
Puoi richiedere una visura ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate o tramite un notaio per verificare la presenza di vincoli o ipoteche sull’immobile.
Quali sono i requisiti per ottenere un mutuo ipotecario?
Requisiti comuni includono un reddito stabile, una buona storia creditizia, un rapporto tra rata del mutuo e reddito adeguato, e un anticipo iniziale (di solito il 20% del valore dell’immobile).
Come posso richiedere una visura catastale per il mio immobile?
Puoi richiedere la visura catastale online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, presso gli uffici del catasto o tramite un intermediario abilitato come un geometra o un notaio.
Qual è il processo per ottenere il certificato di abitabilità?
Devi presentare una richiesta presso l’ufficio tecnico del comune, allegando documentazione come i progetti approvati, il certificato di collaudo statico, l’attestato di prestazione energetica e le certificazioni degli impianti.
Come posso migliorare la classe energetica del mio immobile?
Puoi migliorare l’isolamento termico, installare serramenti a doppio vetro, sostituire la caldaia con una a condensazione, installare pannelli solari e utilizzare sistemi di domotica per la gestione energetica.
Cosa devo fare per registrare un contratto di locazione?
Puoi registrare il contratto online tramite Unioncasa Milano, oppure sul sito dell’Agenzia delle Entrate, tramite il servizio RLI (Registrazione Locazioni Immobili), oppure recandoti presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
Quali sono i passi da seguire per vendere un immobile ereditato?
Verifica che l’immobile sia intestato a te tramite la successione, ottieni una visura catastale aggiornata, prepara la documentazione necessaria e considera le eventuali imposte di successione.
Quali sono i vantaggi di acquistare un immobile all'asta?
I vantaggi includono prezzi inferiori al mercato, possibilità di trovare occasioni interessanti e procedure trasparenti. Tuttavia, è importante fare una valutazione accurata e verificare eventuali vincoli o pendenze. Con l’avvento delle aste on-line la partecipazione è diventata molto più numerosa, e spesso si riscontrano valori vicini, uguali o anche superiori a quelli che si trovano sul libero mercato.
Quali sono le cause più comuni di sfratto per uso improprio dell'immobile?
Le cause più comuni di sfratto per uso improprio includono l’uso dell’immobile per scopi illegali, il danneggiamento dell’immobile, la sublocazione non autorizzata e il disturbo della quiete pubblica.
Come può un proprietario documentare le cause di sfratto?
Un proprietario può documentare le cause di sfratto raccogliendo prove come lettere di sollecito inviate all’inquilino, testimonianze di vicini, fotografie di danni all’immobile, e registrazioni di comunicazioni scritte tra le parti.
Quali documenti sono necessari per la compravendita di un immobile?
principali documenti necessari includono l’atto di proprietà, la visura catastale, il certificato di abitabilità, il certificato energetico (APE), e eventuali documenti relativi a ristrutturazioni e conformità impiantistica.
Quali sono le fasi della compravendita di un immobile?
Le fasi principali includono la trattativa, la proposta d’acquisto, il compromesso (contratto preliminare), e infine il rogito (atto notarile di compravendita).
Cosa include un compromesso di compravendita?
Un compromesso di compravendita include i dati delle parti, la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita, le modalità di pagamento, la data del rogito, e eventuali condizioni sospensive.
Quali sono i costi aggiuntivi nella compravendita di un immobile?
I costi aggiuntivi includono le imposte di registro, catastali e ipotecarie, le spese notarili, le provvigioni dell’agenzia immobiliare e eventuali costi di perizia e mutuo.
Quali sono i diritti dell’acquirente durante la compravendita di un immobile?
L’acquirente ha il diritto di ottenere tutte le informazioni sull’immobile, di verificare la regolarità urbanistica e catastale, di richiedere la documentazione relativa a eventuali lavori di ristrutturazione, e di effettuare un’ispezione dell’immobile prima dell’acquisto.
Come posso tutelarmi da eventuali problemi legati all’acquisto di un immobile?
È consigliabile effettuare una verifica accurata dei documenti dell’immobile, richiedere una perizia tecnica, consultare un notaio di fiducia, e inserire clausole di garanzia nel compromesso.
Queste domande e risposte dovrebbero fornire una buona base di informazioni per chi è coinvolto nella compravendita di immobili e nella gestione delle provvigioni agli agenti immobiliari.