MUTUI: MEZZI DI TUTELA E SOPRAVVIVENZA
Già ci sono tutti i rincari dovuti all’inflazione, dalle bollette, al supermercato fino alla benzina, se ti trovi a dover sostenere pure un mutuo a tasso variabile, anche una famiglia della classe media si può trovare con l’acqua alla gola a sbarcare il lunario. E così nascono nuove forme di povertà, che vanno a colpire ceti che fino a ieri sembravano impensabili In questi tempi di incertezza economica. La politica economica posta in essere dalla Banca Centrale Europea (BCE) che sta avendo ripercussioni significative sul panorama dei mutui casa.
Come era prevedibile, l’aumento dei tassi ha reso l’accesso al credito più arduo per coloro che intendono contrarre un mutuo oggi, ma non solo: anche chi ha già un mutuo ha subito importanti conseguenze con cui deve confrontarsi ogni giorno. L’aumento dei tassi di interesse visto soprattutto nel 2024 ha avuto un impatto significativo sul mercato dei mutui.
Per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile in corso, il rincaro è stato più che tangibile. Un esempio: in caso di mutuo a lunga durata, ad esempio 30 anni avviato nel 2021, oggi ci si ritrova con la rata quasi raddoppiata. Non solo, una buona parte della rata attuale andrebbe in quota interessi anziché quota capitale, contrariamente a quanto eravamo abituati a vedere fino a pochissimo tempo fa. Questo incremento però, ha posto molte famiglie ed imprese marchigiane, in una situazione di stress economico, rendendo difficile sostenere l’onere del mutuo. In queste situazioni si rende necessario ricorrere a soluzioni che possano andare ad abbassare l’impatto della rata. Oggi i mutui a tasso fisso di durata 20 anni partono da un tasso del 3,8% e da un TAEG del 4%. Utilizzando gli stessi parametri con un tasso variabile, il tasso parte dal 4,5% e il TAEG arriva al 4,8%. Questo significa che oggi il variabile è più caro del fisso, una situazione che non si verificava dal 2008; per cui, oggi i mutui a tasso fisso sono più convenienti rispetto a quelli a tasso variabile; invero, nel 2023 le richieste di mutui a tasso variabile sono crollate, rappresentando solo il 16% del mercato.
SOLUZIONI BLANDE PER CALMIERARE I TASSI DA PARTE DI ABI (Associazione Banche Ialiane) che tutelano la posizione delle loro consociate.
1° soluzione: Rinegoziare il mutuo con la propria banca, chiedendo di abbassarne la rata allungandone la durata può essere una soluzione per rendere la rata sostenibile già nel breve periodo, comunque l’allungamento produce ulteriori interessi ed aumento del mutuo stesso.
2° soluzione: potrebbe essere la surroga del mutuo, cioè provare a rinegoziare un nuovo mutuo ad interessi più vantaggiosi (in questo periodo molto difficile) con una diversa banca. ma va fatta anche qui una dovuta precisazione, ossia che questa soluzione è in realtà l’accensione di un nuovo mutuo a tutti gli effetti, pertanto andrebbe a “rivalutare” nuovamente l’immobile a cui si riferisce il mutuo. Questo vuol dire che qualora si fossero verificate delle svalutazioni dell’immobile stesso, si potrebbe incappare in “brutte sorprese”. (la banca potrebbe anche rifiutare di accettare la surroga se il valore dell’immobile è sceso). Inoltre, a differenza della rinegoziazione con la propria banca, tutelata dalla legge di bilancio e priva di spese, la surroga è un’opzione che dà origine a dei costi da sostenere, che vanno tenuti in considerazione.
ALTRI MEZZI DI TUTELA PIU’ EFFICACI E RADICALI IN FAVORE DEL CONSUMATORE; SOPRATTUTTO, POI, QUANDO LA BANCA HA GIA’ NOTIFICATO AL CLIENTE L’ATTO GIUDIZIARIO PER IL RECUPERO DEL CREDITO.
A tal fine è importante valutare i rapporti bancari gli interessi indebiti oppure per opporsi alle richieste economiche della banca.
Ogni rapporto bancario, che sia un mutuo, un finanziamento, un conto corrente, leasing o derivato, ha tutta una serie di anomalie che possono consentire di ricalcolare il saldo del rapporto e scoprire che si ha un credito nei confronti della banca o magari un minor debito nei confronti della stessa oppure addirittura, in alcuni casi, passare da debitori a creditori.
Per attuare una giusta valutazione bisogna procedere con la redazione di una perizia econometrica per il calcolo dell’anatocismo, usura e altre voci indebite, A cosa serve una perizia econometrica?
- a conoscere il reale saldo del rapporto oggetto di esame al netto degli indebiti applicati;
- a poter capire e quantificare le irregolarità applicate dalla banca sul vostro rapporto bancario;
- a calcolare l’usura, l’anatocismo e le altre voci da recuperare;
- a effettuare una trattativa saldo e stralcio con la banca;
- a effettuare un piano di rientro con la banca;
- a opporvi alle richieste stragiudiziali e giudiziali della banca;
- a evitare che la casa vada all’asta.
Con la perizia econometrica si può valutare:
1) eventuale usurarietà degli interessi pattuiti nel mutuo ex L. 108/96, usura oggettiva e soggettiva; sussiste quando viene applicato un tasso di interesse molto alto; cioè, supera il tasso effettivo globale medio rispetto a quello che viene fissato ogni tre mesi dal MISE
2) indeterminatezza del tasso applicato a mutuo; se si riscontra questo, l’interesse andrà ricalcolato ai sensi dell’art. 117 TUB con tassi nettamente inferiori e, quindi, più convenienti per il consumatore. Praticamente, con indeterminatezza si intende un tasso dal valore ambiguo, non realmente conosciuto al momento della firma del contratto.
In un caso di indeterminatezza ci ritroviamo a firmare un contratto di mutuo che prevede al suo interno il pagamento di una quota di interessi; ma, allo stesso tempo, ulteriori interessi non inclusi nel testo del contratto (praticamente celati)!
Questi interessi occulti e non approvati alla firma del contratto, finiranno per gonfiare la cifra che andremo realmente a pagare alla banca.
Così facendo, chi pagherà il mutuo in questione, andrà a corrispondere un tasso di interesse reale differente da quello riportato nel contratto sottoscritto.
Di conseguenza la banca si ritroverà a ricevere delle somme in più che non gli spettavano in alcuna misura e che il cliente non poteva conoscere, in quanto il tasso di interesse in questione era ambiguo e non correttamente determinato.
In presenza di indeterminatezza del tasso di interesse di un mutuo, non è per nulla esagerato parlare di vera e propria truffa, un espediente alquanto subdolo che merita di essere punito.
3) Mutuo alla francese e anatocismo
Trattasi di un metodo largamente utilizzato per diversi tipi di finanziamenti privati, mutui immobiliari e quant’altro. Lo svantaggio maggiore è relativo al fatto che l’estinzione anticipata del prestito è sempre meno conveniente col passare del tempo, proprio perché la quota di interessi che è possibile risparmiare risolvendo il prestito in un’unica soluzione diminuisce mese dopo mese.
Ammortamento alla francese e rischio anatocismo
Il fenomeno dell’anatocismo, ampiamente descritto dalla storiografia giuridica, è un sistema fino a pochi anni fa largamente utilizzato dagli enti bancari che prevedeva la produzione di interessi su interessi già capitalizzati.
Le sentenze degli ultimi anni hanno fatto seguito a un processo di revisione che oggi ne limita la possibilità di attuazione, che tuttavia appare di partenza remota nel mutuo alla francese proprio per le sue caratteristiche.
4) Verifica di eventuali inserimenti nel contratto di clausole vessatorie come i TASSI SOGLIA (FLOOR) che sanciscono l’utilizzo di un derivato implicito: nei contratti di mutuo a tasso variabile, significa che seppure i tassi di interesse si abbassano, arrivati ad una certa soglia non scendono più. Per cui, è una clausola che tutela solamente la banca. Generalmente nei contratti di mutuo il tasso Floor è posto pari allo spread (differenziale tra un Buono del Tesoro Italiano a 10 anni e un Bund tedesco: se il BTP ha un rendimento del 5% e il corrispettivo Buon tedesco del 3%, allora lo spead sarà pari a 5 – 3 = 2 punti percentuali). La clausola Floor rappresenta dunque una forma di protezione della remunerazione bancaria, che è messa al riparo da riduzioni troppo marcate dell’Euribor (tasso di riferimento per i mercati finanziari, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee), garantendo all’istituto un tasso minimo pari allo spread. Su questo punto è intervenuta una importantissima sentenza della Corte di Appello di Milano la n.2836 del 6/9/2023 che ha riconosciuto la vessatorietà della clausola Floor condannando la banca alla restituzione degli interessi pagati in più dal consumatore.
ULTIMA, MA NON ULTIMO, VI SONO LE CRITICITA’ E VIZI DI FORMA SULLE FIDEIUSSIONI BANCARIE (GARANZIE POSTE IN ESSERE COLLEGATE AI MUTUI) CHE COMPORTANO L’ANNULLAMENTO DELLA FIDEIUSSIONE E DI CONSEGUENZA DELL’ATTO GIUDIZIARIO AD ESSE COLLEGATE. ESEMPIO ULTIMA CAUSA VINTA PER EURO 620.000,00 CONTRO ISTITUTO BANCARIO PER UN VIZIO DI FORMA SU FIDEIUSSIONE.