La cedolare secca e i suoi interrogativi interpretativi
La cedolare secca, introdotta con l’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, ha rappresentato una rilevante novità nel panorama fiscale italiano, ponendosi come un regime opzionale finalizzato alla semplificazione e alla riduzione della pressione tributaria sui redditi da locazione abitativa.
Tuttavia, fin dalla sua introduzione, l’applicabilità dell’istituto ha suscitato interrogativi interpretativi, soprattutto in relazione alla figura del conduttore: è possibile optare per la cedolare secca quando l’inquilino è una società o un soggetto che agisce nell’esercizio di attività d’impresa o professionale?
Il dettato normativo e la posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 prevede che:
“le disposizioni del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari abitative effettuate nell’esercizio di attività d’impresa, o di arti e professioni”.
Il riferimento testuale è chiaramente al locatore, ossia al soggetto che effettua la locazione.
Nonostante ciò, l’Agenzia delle Entrate ha interpretato estensivamente ed in maniera fuorviante la norma, affermando sin dalla circolare n. 26/E del 2011 che la cedolare secca non è applicabile quando il conduttore è un soggetto non persona fisica.
Tale impostazione è stata confermata più recentemente nella risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-03773 del 26 marzo 2025, resa nonostante sul punto si fossero già pronunciate varie sentenze.
Questa posizione appare priva di un solido fondamento testuale e sistematico, configurandosi come una forzatura interpretativa non coerente con la volontà legislativa.
La giurisprudenza e le sentenze della Cassazione
Una linea più coerente con il dato normativo
A fronte della posizione restrittiva dell’amministrazione, la giurisprudenza si è mostrata ben più coerente con il dato normativo.
La sentenza n. 12395/2024 della Corte di Cassazione ha chiarito che l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, riguarda esclusivamente la qualità soggettiva del locatore, essendo del tutto irrilevante quella del conduttore.
Secondo la Corte, non si possono introdurre limitazioni a regimi agevolativi per via interpretativa, laddove la norma non le contempla espressamente.
Le sentenze gemelle del 2025
Tale orientamento ha trovato conferma nelle sentenze gemelle n. 12075/2025 e n. 12079/2025, in cui la Corte ha ribadito con chiarezza e sistematicità che:
l’opzione per la cedolare secca è legittima anche quando il conduttore sia una società o un soggetto imprenditoriale;
purché il locatore sia una persona fisica e l’immobile sia effettivamente destinato ad uso abitativo.
Queste pronunce rappresentano un punto di svolta nell’evoluzione giurisprudenziale e delegittimano le prassi amministrative distorsive.
Le conferme dalle Commissioni Tributarie
Numerose altre decisioni dei giudici tributari avevano già seguito la medesima impostazione:
CTR Lombardia, sentenza n. 5462/2023: ha riconosciuto la legittimità della cedolare in un contratto con società conduttrice, sottolineando l’uso abitativo da parte del dipendente aziendale.
CTP Bologna, sentenza n. 1284/2023: ha definito arbitraria la lettura dell’Agenzia delle Entrate.
CTP Caserta, sentenza n. 1850 del 17/04/2025: ha ritenuto inesistente ogni preclusione all’opzione per la cedolare secca nei contratti con conduttori societari.
Incoerenze della prassi amministrativa
La posizione dell’Agenzia delle Entrate appare ancora più contraddittoria se si considera che la stessa normativa consente la cedolare secca nei contratti di locazione breve (inferiori a 30 giorni), anche se non vi è una finalità abitativa stabile.
In questi casi la ratio agevolativa viene ammessa anche con utilizzi transitori, come nelle locazioni turistiche. Ciò smentisce la necessità di escludere le società dalla cedolare secca e mostra come l’approccio dell’Agenzia sia eccessivamente formalistico.
Conclusione: verso un’applicazione più equa
Le pronunce della Corte di Cassazione, a partire dalla sentenza n. 12395/2024 e consolidate nel 2025, delineano una via interpretativa più rispettosa del dato normativo e dei diritti dei contribuenti.
Alla luce di ciò, si deve ritenere legittima l’opzione per la cedolare secca da parte di locatori persone fisiche anche nei confronti di conduttori societari, in assenza di esplicite preclusioni normative.
presidente Centro Studi Unioncasa