Cedolare secca e attività d’impresa: chiarimenti giurisprudenziali e prassi dell’Agenzia delle Entrate
La posizione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione con la pronuncia n. 12395/2024 ha stabilito che, ai sensi dell’art. 3 comma 6 del D.Lgs. 23/2011, è da ritenersi esclusa l’applicabilità del regime fiscale alternativo della cedolare secca alle ipotesi di locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.
Nonostante la presa di posizione della Cassazione, in molti uffici dell’Agenzia delle Entrate non viene comunque applicato il regime fiscale facoltativo in commento nelle ipotesi in cui il conduttore fosse un’impresa o un libero professionista e il sistema telematico ne impediva la registrazione online.
Interrogazione parlamentare e risposta dell’Agenzia delle Entrate
A seguito di tale pronuncia, in risposta ad un’interrogazione parlamentare in Commissione Finanza alla Camera dei Deputati, il 26 marzo 2025 l’Agenzia delle Entrate ha ribadito l’esclusione del regime della cedolare secca al contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con conduttori operanti nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, sottolineando come le ipotesi estensive dell’abito di applicazione del regime della cedolare secca fossero già individuate tassativamente dalla circolare n. 12/E del 2016.
L’AdE correla il principio espresso nell’ambito della citata interrogazione parlamentare con la ratio dell’art. 3 comma 6 del D.Lgs. 23/2011, rinvenuta nella lotta all’evasione fiscale.
Tuttora, il sito internet dell’Agenzia delle Entrate esclude l’applicabilità della cedolare secca ai contratti di locazione conclusi con conduttori agenti nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
La sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di Caserta
Ciononostante, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Caserta, con la sentenza n. 1850/2025, con riferimento alla pronuncia della Suprema Corte, ha specificato che l’esclusione del regime della cedolare secca debba “logicamente essere riferita alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa ovvero della sua arte o professione, retando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio […] per esigenze di alloggio dei propri dipendenti)”.
Il caso esaminato dal Giudice Tributario
Il caso esaminato dal Giudice Tributario casertano prendeva le mosse dal rifiuto opposto dall’Agenzia delle Entrate relativo ad un’istanza di registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo, rigetto impugnato dal contribuente, che riteneva applicabile il regime alternativo della cedolare secca.
Il contratto era stato sottoscritto dal locatore ricorrente e da una società di capitali e ne era stata rifiutata la registrazione in base a quanto disposto dalla circolare n. 26/E del 2011 la quale prevedeva l’inapplicabilità del regime fiscale alternativo ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agivano nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo.
La posizione della Corte di Giustizia Tributaria
La Corte di Giustizia Tributaria precisava che l’esclusione dell’applicazione della cedolare secca si dovesse intendere come riferita ai contratti di locazione stipulati dal locatore nell’esercizio di un’attività di impresa, arte o professione, essendo irrilevante la qualifica del conduttore.
Secondo la Corte, una simile interpretazione si pone in continuità non solo con la lettera della norma ma, altresì, con la sua ratio, essendo la cedolare secca un regime agevolativo avente l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale, facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo anche con riferimento ad attività imprenditoriali, arti o professioni e sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare.
Le nuove sentenze della Corte di Cassazione
Da ultimo, recentissime sentenze della Corte di Cassazione (n. 12076 e 12079 del 7 maggio 2025) hanno disposto l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi di contratti di locazione stipulati con conduttori titolari di partita IVA, ad esempio lavoratori autonomi, liberi professionisti o imprenditori, confermando la sentenza 12395/2024.
Verso un cambiamento della prassi?
In definitiva, il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche quando il conduttore agisca nell’esercizio della sua attività d’impresa o professionale potendo l’esclusione di cui all’art. 3 comma 6 D.Lgs. 23/2011 applicarsi esclusivamente alle locazioni di immobili ad uso abitativo concluse dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa, arti o professioni.
Stante l’ormai consolidato indirizzo giurisprudenziale, si attende un cambio di rotta da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Dott.ssa Marta Azzini – Studio Legale Caldana & Associati
Vice Presidente Nazionale Unioncasa