Premessa e attualità del tema
In materia di IMU, il tema è particolarmente attuale in prossimità della scadenza del primo acconto, una problematica che si presenta di frequente riguarda la seguente situazione: cosa succede se concedo in locazione una porzione della mia abitazione principale? Se affitto una stanza, viene meno il requisito della “dimora abituale”?
Il caso esaminato dalla Corte di Giustizia Tributaria dell’Emilia-Romagna
In ordine di tempo, la più recente sentenza in argomento è la n. 7 del 09.01.2024 della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna, che affronta proprio il tema della compatibilità tra la locazione parziale dell’abitazione principale e il mantenimento del beneficio dell’esenzione IMU.
Una contribuente, proprietaria di un immobile sito a Ferrara e ivi residente, aveva concesso in locazione una singola stanza della sua abitazione a studenti universitari, in tre periodi distinti, con contratti regolarmente registrati. L’amministrazione comunale aveva ritenuto che tale condotta comportasse la perdita dell’esenzione IMU, in quanto sintomatica di uno spossessamento dell’immobile e di un presunto trasferimento di residenza.
In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto la tesi dell’Ufficio, ma la Corte di secondo grado ha chiarito che la locazione di una porzione dell’immobile, anche se ripetuta e regolarmente contrattualizzata, non implica automaticamente la perdita del requisito della dimora abituale.
I precedenti giurisprudenziali e di prassi
In questo senso si era già espressa la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 19989/2018, nonché la CTR Abruzzo con la sentenza n. 8/07/22 del 25.01.2022. Anche una risposta del MEF in una FAQ del 2016 aveva condiviso queste conclusioni.
La nozione di abitazione principale nella normativa vigente
La condizione resta quella che si tratti di abitazione principale, la cui definizione si rinviene oggi all’art. 1, comma 741, lett. b), della legge n. 160 del 2019 (Legge di bilancio 2020), secondo cui si intende per tale “l’unità immobiliare, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nella quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. Tale formulazione sostituisce in parte quanto previsto in precedenza dall’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, mantenendone tuttavia invariati i presupposti sostanziali
L’intervento della Corte Costituzionale n. 209/2022
Un importante sviluppo in argomento è rappresentato dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 209 del 13 ottobre 2022, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma nella parte in cui subordinava l’esenzione IMU al fatto che il possessore e il suo nucleo familiare risiedessero e dimorassero abitualmente nella stessa abitazione. La Corte ha ritenuto che tale previsione violasse i principi di uguaglianza, capacità contributiva e tutela della famiglia, sanciti dagli articoli 3, 31 e 53 della Costituzione. Da tale decisione discende che l’esenzione può spettare anche quando solo il possessore risiede e dimora abitualmente nell’immobile, a prescindere dalla residenza o dimora di altri membri del nucleo.
La prassi amministrativa (MEF e Comuni) e la giurisprudenza di legittimità hanno inoltre chiarito che la locazione parziale non fa venire meno la destinazione a prima casa, salvo prova contraria dell’effettivo trasferimento della residenza. In assenza di tale prova, la presunzione non è sufficiente per giustificare la perdita del beneficio.
In conclusione, la locazione parziale, in presenza di residenza e dimora abituale del proprietario, non comporta la perdita dell’esenzione.
presidente Centro Studi Unioncasa